近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实(shí)际(jì)获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度(dù)可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金价(jià)值面临极(jí)大(dà)不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和(hé)产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)，应了(le)解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正(zh翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗èng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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